Lograr la adquisición de una vivienda es el sueño anhelado de la mayoría de las personas. En el caso de realizar una solicitud de préstamo hipotecario ante una entidad bancaria, se requiere hacer trámites legales ante la notaría, el registro, la gestoría o pago de impuestos, entre otros. Sin embargo, a partir de la nueva Ley Hipotecaria aprobada el 16 de Junio de 2019 es posible para el cliente poder reclamar gastos de hipoteca.
En este último año, se ha generado varias sentencias del Tribunal Supremo que dejan claras las condiciones para que dicho reclamos sean válidos. En este artículo, te brindaremos una guía legal sobre la reclamación de gastos de hipoteca, plazos para reclamar gastos de hipoteca, qué gastos de hipoteca se pueden reclamar y cuál es el procedimiento que se debe cumplir para lograr éste objetivo.
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¿Qué establece la norma jurídica sobre las reclamaciones de gastos de hipoteca?
En primer lugar, esta ley establece una reclamación de gastos de hipoteca para aquellos beneficiarios de créditos hipotecarios suscritos con entidades financieras a partir de la fecha de entrada en vigencia de esta norma jurídica.
Entre las novedades que contiene se introduce en la Ley, además de incrementar la protección de los beneficiarios, regular la comisión por amortización anticipada, establecer un tipo de tasa fija, establecer requisitos más estrictos para que el banco pueda proceder a un embargo, controlar las actividades de intermediación mobiliaria, está también el reparto de los gastos incurridos en el trámite del préstamo hipotecario.
¿Qué gastos de hipoteca se puede reclamar?
Sobre los gastos, la Ley deja clara que la entidad bancaria debe asumir los costos correspondientes al pago de hasta un 50% por gastos de notaría, así como lo correspondiente a la inscripción en el registro de la propiedad y costos incurridos por concepto de gestorías. No obstante, al cliente le corresponde cubrir los gastos de tasación del inmueble, así como el pago por las copias certificadas que solicite ante la notaría.
Según la Ley de Hipoteca, los gastos por reclamación de hipoteca se estipulan de acuerdo a lo siguiente:
- Gastos de Notaría: oscilan entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. En este sentido es factible el reclamo del 50% de estos gastos.
- Honorarios de gestoría: no están regulados por esta norma jurídica. Sin embargo, tienen un costo aproximado de 400 euros. En este caso, se puede reclamar la totalidad del gasto.
- Gastos de Registro de la Propiedad: por lo general su monto es inferior al 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. El beneficiario está en su pleno derecho de solicitar el 100% de los gastos incurridos por este concepto.
Sin embargo, para que pueda reclamar los gastos de hipoteca es necesario que tengas disponible las facturas incurridas en dichos costos, siempre y cuando no hayan transcurrido más de cuatro años, tiempo límite en que estas instancias del estado conservan sus registros de facturación.
Es importante tomar en cuenta que estas facturas son las que corresponden sólo a la constitución de hipoteca, ya que algunas personas suelen incluir también los gastos generados en el documento de compra venta. Aunque también incluyen gastos de notaría, no son válidos para este tipo de reclamación.
Por tanto, los gastos que pueden ser reconocidos a favor del cliente o usuario son:
- Gastos del documento original notariado (hasta un 50%)
- Los costos incurridos por gestoría en el trámite de la solicitud del crédito
- Los gastos en el pago de intereses legales (calculados indebidamente por el Banco)
¿Cuál es el plazo para reclamar gastos de hipoteca?
Sobre al particular, existe aún algunas lagunas por parte de los Tribunales encargados. Por un lado, está el plazo que fije el Tribunal ante el cual introduzca la solicitud y, por otra parte el tiempo que establezca el Tribunal Supremo. Hasta que este último no se pronuncie, se debe acatar lo que estipule el tribunal encargado.
Para darles una orientación más amplia sobre esta interrogante, conviene tomar en cuenta algunas teorías consideradas por los Tribunales sobre los plazos máximos para reclamar gastos de hipoteca, ya que se trata de una cláusula nula, y por tanto no prescribe:
- El Código Civil, en su artículo 1964 prevé un tiempo máximo de cinco años, desde que se decreta la nulidad en las cláusulas. Sin embargo, algunos Tribunales acogidos en el contenido de este mismo artículo, establece un tiempo de 5 años a partir de la fecha de pagos del préstamo hipotecario.
- El contenido del artículo 1301 del Código Civil que prevé un plazo máximo para reclamar hasta de cuatro años.
- Sentencia aprobada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, considera procedente el reclamo hasta cinco años, a partir de la fecha del pago total del crédito hipotecario.
Como podrás notar aún no hay un criterio preciso sobre el tiempo para reclamar gastos de hipoteca, por lo recomendamos que haga la solicitud lo antes posible.
¿Quiénes tienen derecho hacer la reclamación de gastos de hipoteca?
Sólo tienen derecho a reclamar gastos de hipoteca, las personas naturales que han realizado préstamos hipotecarios para la adquisición y el uso del inmueble como vivienda principal. En consecuencia, si el crédito otorgado se hizo con fines comerciales no es procedente la solicitud de reclamación de gastos de hipoteca.
¿Cuál son las fases a seguir para la reclamación de los gastos de hipoteca?
A continuación te indico cada una las fases que debes cumplir para recamar gastos de hipoteca:
- Presentar ante los servicios de atención al cliente del banco emisor del crédito, el reclamo por el monto impagado debidamente soportado con todas las facturas respectivas.
- Si transcurrido un período de treinta días, aún no has tenido alguna respuesta del banco, o si por el contrario recibiste una respuesta negativa puedes hacer la solicitud de reclamación de gastos de hipoteca ante el Banco de España.
- La solicitud de reclamo ante el Banco de España es opcional. Si su Banco le ha dado una respuesta insatisfactoria, usted podrá acudir directamente a los Tribunales para realizar el trámite legal respectivo. Para ello, te recomendamos ponerte en contacto con nuestro equipo de abogados en La Nucia, Benidorm.
Para que no tengas unas expectativas tan altas con algún trámite que estés realizando ante el banco, o sí lo piensa hacer es importante que tengas claro que algunos bancos continúan negando las solicitudes por reclamación de gastos de hipoteca, excepto algunos casos que fueron llevados hasta instancia de los Tribunales, es por ello que te recomendamos hacer los trámites legales de manera adecuada y minimizando los gastos.
En Neofin Asesores, podras llevar a cabo tu consulta jurídica en relación al reclamo de los gastos de hipoteca. Nuestro equipo de abogados se pondrá en contacto contigo para ayudarte con tu reclamación.
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