Los propietarios de inmuebles se ven en ocasiones en la tesitura de interponer una demanda de desahucio por falta de pago del alquiler por parte del inquilino. A continuación vamos a contar los pasos a seguir para conseguir esos pagos y echar al inquilino de la propiedad.
El juicio de desahucio tiene como misión recuperar una propiedad de un arrendador dada a un arrendatario.
Es el procedimiento jurídico por el cual un arrendador de un inmueble pueda recuperarlo, hoy hablamos del supuesto en el cual no está percibiendo el alquiler. Pero antes vamos a dar información actualizada y una serie de consejos.
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Estadísticas sobre desahucios en los dos últimos años
En el 2015 desde enero a septiembre se realizaron más de 3000 desalojos por impago de la renta o la hipoteca, tanto en locales comerciales como en viviendas, en la localidad de Barcelona.
El 90% de estos desahucios corresponden al impago de alquileres y en su mayoría de viviendas.
En el ejercicio del 2016 sin embargo hubo un total de 63.037 desahucios en España, nuevamente la mayoría en alquileres de viviendas.
Primer Paso, la prevención.
En el caso de los arrendadores es primordial la prevención de un posible caso de desahucio por impago de las rentas. Una correcta prevención tendrá un menor impacto:
- Económico: La prevención a través de un buen contraato y la atención de un profesional, conlleva incurrir en menores gastos y el aumento de impagos ante la incertidumbre de qué hacer y en qué momento.
- En tiempo: Ahorra tiempo en los trámites a realizar, pues toda la documentación estará mucho más preparada y la estrategia adoptada desde el inicio, es lo que se denomina un plan de contingencias. Al tenerlo preparado todo se cursará más rápido, ahorrando tiempo, esfuerzos y además recursos económicos, evitando mayores pérdidas.
- En estrés: Al saber de antemano los pasos a seguir y teer un profesional preparado para el problema antes de que ocurra, ahorrará a los dueños muchos dolores de cabeza y preocupaciones, pues ya estarán informados de todo el proceso y este se realizará de forma formal.
Para una buena prevención y la tranquilidad de los propietarios es conveniente ponerse en contacto con un profesional como en Neofin asesores, para generar un buen contrato de alquiler qu enos permita agilizar los procesos de desahucios por impago y otros supuestos. Que nos aconseje sobre seguros ante impagos y agilice la contratación de uno y que se ocupe en caso de impago de poner en marcha todo el proceso necesario para la recuperación del inmueble rápidamente.
Pasos para realizar un desahucio por impago del alquiler
Lo primero y más necesario y es recopilar toda la información necesaria, como por ejemplo:
- Copia del contrato de alquiler
- Las peticiones previas de los pagos
- Los ingresos previos realizados por el inquilino en la cuenta bancaria
Además, para realizar el desahucio judicial se necesitará notificar al inquilino de forma indiscutible, debe quedar claro que está notificación fue recibida, para ello se puede utilizar un burofax. Esto no es obligatorio pero si recomendable para evitar que el inquilino paralice el prodecimiento.
En el juicio de desahucio por falta de pago del alquiler el arrendatario o de las cantidades asimiladas, el dueño del inmueble puede:
- A través del juzgado pedir que le sea devuelto el inmobiliario (ya se trata de un piso, adosado o local comercial)
- A través del juzgado pedir que se le devuelva tanto el inmueble como el importe de alquileres que se le deban.
En ambos casos la petición ante el juzgado es la misma, se indica que el inquilino no ha cumplido con su obligación del pago del alquiler y que en tal caso se requiere la devolución de la propiedad y se reclama los importes sin pagar.
Contratación de un profesional abogado y procurador
La ley indica que necesitaremos un abogado y un procurador para redactar la demanda de desahucio. Debemos tener en cuenta que es un tipo de procedimiento complejo y con cambios continuos sobre todo dependiendo de las circunstancias en las que se produzca. Por eso la recomendación es acudir a un especialista en la materia.
Notificación de la demanda al inquilino.
Una vez la demanda se ha redactado y ha sido presentada por el procurador el Juzgado la pondrá en trámite e informará al inquilino de que dispone de 10 días para oponerse a la demanda o para desalojar la vivienda, así como proceder al pago. Cómo se le hizo un requerimiento por burofax no podrá “enervar la acción”
Preguntas que surgen ante un desahucio.
A continuación tratamos algunas de las preguntas más comunes que se suelen consultar en estos casos.
1. ¿Puedo cambiar el cerrojo de la puerta?
No, no puedes, ni debes cambiar el bombín de la casa aprovechando que no esté el inquilino, ni dar de baja los servicios de agua y luz. Esto puede interpretarse como coacción y es un delito.
2. ¿Tengo que mandar el requerimiento al inquilino?
Como hemos dicho no es algo “obligatorio” pero es de gran utilidad para evitar que el inquilino pueda paralizar el proceso de desahucio pagando lo que debe y por tanto parando todo el proceso, pues habrá cumplido con la obligatoriedad del pago de sus mensualidades.
3. ¿Cuánto tiempo puede llevar el desahucio?
Entre unos 3 meses a 6 meses de duración, hasta que el inquilino deja el inmueble.
4. ¿Cuánto cuesta todo el procedimiento?
El procedimiento tiene un coste medio, procurador, abogado, cerrajero (cambio de bombín al finalizar el procedimiento) Normalmente el coste total oscila alrededor de los 1000€
5. ¿El inquilino puede echar atrás el proceso o alargarlo en el tiempo?
Por norma general es muy raro que el inquilino pueda retrasar el proceso. Aunque se dan excepciones, para ello simplemente se estudia en caso concreto, pero no es lo normal.
6. ¿Es necesario un abogado para realizar un desahucio?
Tanto la figura del abogado como la del procurador son importantes durante el proceso. Se debe confiar en profesionales especializados en este tipo de procedimientos.
7. ¿Quién paga el juicio?
Aquel que pierde el juicio, es lo que se denomina la condena de costas.
8. ¿Me pagaran también las mensualidades debidas?
Sí, el procedimiento cubre desde el desahucio hasta la paga de las mensualidades que se debieran, y aquellas que no haya pagado el inquilino hasta el momento de su salida del inmueble.
9. ¿Qué pasa si somos varios dueños de una sola propiedad?
Con que uno interponga la demanda de desahucio bastará, no se requiere de la firma de todos los dueños del inmueble, con uno de ellos es suficiente. También se recomienda que los dueños acudan al juicio, aunque no es obligatorio y basta con el abogado y el procurador, la parte contraria puede pedir su declaración.
10. ¿Qué me hace falta para emprender el desahucio?
Como hemos dicho anteriormente es necesario el contrato de alquiler, así como los movimientos del banco en el que el inquilino debe pagar su mensualidad.
